Интернет-журнал о дизайне и архитектуре
4 февраля 2020 г.

Спецпроект BERLOGOS: «Недвижимость Екатеринбурга с Ольгой Шафиевой»

Тема недвижимости – актуальна во все времена. Особенно большой интерес она вызывает в мегаполисе, где традиционно жильё – это и инвестиции, и комфорт, и статус.

Учитывая всё это, международный портал BERLOGOS начинает специальный проект «Недвижимость Екатеринбурга с Ольгой Шафиевой».

Ольга – руководитель по работе с партнерами, эксперт по недвижимости Премиум и Бизнес класса в агентстве «Ориентир Недвижимость»,  координатор в «Галерее Элитной Недвижимости». Сегодня мы начинаем цикл публикаций.

 

 

Эксклюзивная квартира: за что стоит платить?

О ключевых моментах в деятельности эксперта в сфере дорогой недвижимости и почему один из вариантов такой недвижимости – квартиры в «сталинках».

 

– Ольга, в век современных технологий каждый во многих сферах – «сам себе режиссёр». Интернет зачастую действительно позволяет обходиться без посредников.  Как это сказывается на рынке элитной недвижимости?

 

– Серьёзные вопросы по-прежнему требуют серьёзного к себе отношения. Приведу пример в качестве иллюстрации из совсем другой сферы. Да, с помощью интернета можно легко получить информацию, в какой именно аптеке есть нужный вам препарат по устраивающей вас цене. Но согласитесь: ни аптека, ни интернет в принципе не способны заменить квалифицированного врача. Особенно в ситуации, когда риски для вашего здоровья или здоровья ваших близких объективно высоки.

Так и с надвижимостью: здесь по определению, в силу самой природы явления велики и риски, и ставки.

 

– Ваше агентство называется «Ориентир Недвижимость». Наличие профессионального ориентира – гарантия успешности сделки?

 

– Любой человек, даже по-настоящему гениальный и разносторонний, не может самостоятельно одинаково хорошо ориентироваться в самых разных сферах. Особенно сейчас, при нынешнем темпе нашей жизни и загруженности своими непосредственными делами и заботами.

Практически вся история человеческой цивилизации – это развитие узкой специализации. Для городов, особенно крупных, это тем более актуально.

Наверное, купля-продажа дома в каком-нибудь далёком селе и не требует тщательного сопровождения со стороны квалифицированного риелтора. Хотя даже в этом случае для безупречности сделки нужен грамотный, честный и ответственный юрист. А что уж говорить про рынок недвижимости в таком городе, как Екатеринбург!

Объективно любой подобный рынок – со своей спецификой, нюансами и «подводными камнями». Так что грамотный лоцман здесь точно нужен!

 

– Из чего складывается профессионализм такого «лоцмана?

 

– Во-первых, из тщательного изучения предмета. Сейчас во многих сферах можно встретить несколько упрощенный подход, и это, наверное, имеет свою логику: зачем сложным делать простое? Но сделка на миллионы, десятки миллионов, а порой и сотни миллионов рублей – это ведь не бутылку газировки купить… Масштаб цены волей-неволей определяет и масштаб сложности. Тут во многие детали надо тщательно вникать, на это годы уходят постоянного обучения: и теоретического, и практического. И квалификацию можно совершенствовать до бесконечности.

Во-вторых, очень важен опыт во всей его динамике, опыт множества самых разных сделок. Это – практика, которую ничем не заменишь. Для владельца квартиры сделки с недвижимостью – скорее исключительное событие в жизни, чем правило и повседневность. Даже если человек имел опыт покупки или продажи квартиры или коттеджа пятнадцать, десять или даже пять лет назад – это, по большому счету, ничего не значит. Сейчас многое очень быстро меняется. Да и в целом: люди, ситуации и обстоятельства всегда разные. Поэтому только глубокая специализация на предмете позволяет вникнуть в него по-настоящему и владеть им основательно и серьёзно.

Поэтому сравнение с лоцманом совершенно логично: океанские лайнеры приходят и уходят, одни огромные корабли сменяются другими, а лоцман знает русло как свои пять пальцев. И этим ценен. Более того – незаменим.

 

– Почему темой нашей первой беседы Вы выбрали «сталинки»?

 

– Потому что это объективно одно из самых интересных явлений на рынке недвижимости. И московская практика это прекрасно подтверждает. А в Екатеринбурге, к сожалению, к данному вопросу во многом сохраняется не совсем адекватное отношение.

 

– Провинциальное?

 

– Давайте сформулируем так: в столице Урала на это нет моды, хотя здравая мода именно применительно к «сталинкам» вполне уместна, обоснована и логична. Потому что мода на эксклюзив – это, при всей внешней парадоксальности данного сочетания слов, очень правильно. В отличие от моды на «ширпотреб и массовку».

Как правило, «массовка»  – это от безысходности, когда человек вынужден потреблять массовый продукт. А если у него есть возможность сделать выбор в пользу эксклюзива – это, на мой взгляд, всегда разумный выбор. Живописное полотно великого мастера веками только растёт в цене, потому что больше такого не будет. Никогда. В принципе.

 

Квартира в «сталинке» на ул. 8 Марта, 130

  

– Но эксклюзив бывает разным. Возможно, кому-то просто не нравится сталинский стиль или сталинская эпоха?

 

– Эпоха, когда писал свои картины великий Рембрандт, тоже может многим не нравиться. И вполне заслуженно. Но это же не отменяет ценности его полотен! Точнее, даже так: бесценности его полотен!

В домах сталинской постройки важно качество основы, фундаментальность. Умение строить, что называется, на века – как в той же Италии, к примеру. В Венеции, скажем, очень много баснословно дорогих дворцов, которые под воздействием времени и климатических условий могут чувствовать себя гораздо хуже, чем отечественные здания сталинской постройки. Но даже они, эти дворцы вдоль каналов, справедливо причисляются к категории вечных ценностей.

 

– И элементы архаики никого не смущают?

 

– Согласитесь, в той же Западной Европе, где множество чуть ли не средневековых зданий, ограничений, казалось бы, еще больше. Но даже эти ограничения не мешают людям жить и чувствовать себя весьма комфортно и современно.

Возвращаясь к отечественным «сталинкам»: это очень хороший, добротный фундамент. А сделать современный интерьер, современное техническое обустройство квартиры, усовершенствовать буквально всё, кроме внешних стен – кто же мешает? А стены там, кстати, по качеству такие, что для многих нынешних даже элитных новостроек этот уровень далеко не всегда достижим.

 

Квартира в «сталинке» на ул. 8 Марта, 130

 

– Чем это объясняется?

 

– Строго говоря, элита не может быть массовой. А сейчас многие элитные, казалось бы, явления поставлены на поток: от новостроек до шикарных автомобилей. Но если сравнивать, к примеру, самый шикарный автомобиль первой половины минувшего века и самый шикарный нынешний – еще неизвестно, который из них действительно шикарный…

Говоря про дома сталинской постройки, мы имеем в виду не столько конкретный период времени, сколько отдельный сегмент недвижимости той поры – дома, которые специально строились для партийных и хозяйственных руководителей.

Таких людей было сравнительно мало. Наживаться на них никто не собирался, закладывая высокую маржу благодаря не всегда уместным способам снижения издержек. На этих штучных, очень статусных зданиях действительно никто не экономил – скорее, наоборот: ресурсы закладывались с избытком.  

К примеру, в трёхкомнатной квартире на ул. 8 Марта, 130, которой мы иллюстрируем данный материал, установлены семикамерные окна и внешние жалюзи с фасадной стороны окон.

Попробуйте ради интереса установить в большинстве современных домов семикамерные окна, да еще плюс внешние жалюзи с фасадной стороны!

Казалось бы, достаточно локальный момент, но он весьма показателен. Красноречиво демонстрирует по-настоящему уникальные возможности такого рода объектов. На фоне столь очевидной основательности и традиционные вещи типа дубового паркета и натуральной пробки воспринимаются более гармонично, как и сантехника Villeroy&Bosh, другие слагаемые реально высокого качества.

 

Квартира в «сталинке» на ул. 8 Марта, 130

 

– Можно поговорить о квартире на ул. 8 Марта, 130 более подробно? Насколько серьёзные изменения были внесены по сравнению с исходным вариантом?

 

– Очень серьёзные и комплексные. Естественно, что семикамерные окна с триплексом – не наследие давно минувшей эпохи. От сталинского времени там остались только внешние стены, высокие потолки и огромные окна.

После перепланировки в квартире появились прихожая, кухня-гостиная, две комнаты, два санузла и просторная гардеробная с постирочной. Ванную, совмещенную с туалетом, перенесли ближе к спальням, а дополнительный санузел для удобства разместили возле гостиной-столовой. Вместо привычной детской решили сделать кабинет-гостевую в спокойных тонах — когда появится необходимость, комнату легко можно будет трансформировать в детскую.

В квартире сделана звуко- и шумоизоляция. Приточно-вытяжная вентиляция. Полностью заменены все коммуникации. Установлены кондиционеры Daikin.

Вся отделка, мебель и предметы интерьера – премиальных марок и авторского производства. Радиаторы: Zehnder. Плитка: FAP, Peronda, Kerlite. Обои и ткани английской фирмы Clarke & Clarke. Светильники: Ingo Maurer, Foscarini и других итальянских брендов.

На стенах – покрытие Farrow&Ball. Мебель выполнили на заказ в Rigel Bureau по эскизам дизайнера.

Разумеется, всё это потребовало достаточно много творческой энергии, времени, сил и средств. Но тем и хороши «сталинки», что в этом случае даже самые серьёзные вложения – оправданны. В них есть своя внутренняя логика.

Когда есть фундамент, на котором можно возводить эксклюзивное произведение искусства – это по-своему редкий шанс. Зачастую в современных, по сути, типовых новостройках, даже формально достаточно высокого уровня, любые полноценные попытки развития сложны изначально. Поскольку по своей природе просто не предполагают никакого развития: всё вроде хорошо, нормально и стандартно.

Зачем что-то менять? И как? Соответствует общепринятой планке – и ладно.

 

Квартира в «сталинке» на ул. 8 Марта, 130

 

– «Сталинский дом» – это не только статус, но и стиль?

 

– Общепринято, что к «сталинкам» относятся капитальные многоквартирные дома, возведённые в стилистике советского неоклассицизма (или сталинского ампира). 

Это кирпичные дома с высокими окнами и подъездами, нередко — с лепниной, росписью или мозаичными панно, с эркерами и богато украшенными фронтонами на крыше. В каком-то смысле да – это стиль «советской империи».

И здесь, на мой взгляд, важно говорить не об эстетике, истории или тем более идеологии. А прежде всего об энергетике времени, сохранённой в камне.

Можно спорить о терминах «советский неоклассицизм» или «сталинский ампир». Но даже сам факт дискуссии и наличие самих терминов подчеркивают важность явления, его символичность. А как назвать стиль многих нынешних домов, даже дорогих бизнес- и премиум-класса? Разумеется, это тоже имеет полное право на существование.

Но настоящий эксклюзив в этом сегменте рынка, к сожалению, встречается не так уж и часто.

 

Квартира в «сталинке» на ул. 8 Марта, 130

 

– Как Вы прокомментируете такую информацию относительно «сталинок»: при их проектировании по авторским проектам архитекторы учитывали нормативы, которые базировались ещё на дворянских представлениях о комфорте?

 

– Для того времени, когда многие и многие жили еще в коммунальных квартирах,  уровень комфорта в лучших из таких домов действительно впечатляет. Высокие потолки: 3,2 или 3 метра, а иногда и больше — 4 или 4,5 метра. Просторные кухни: до 15 или даже 20 кв. м. Общий метраж, доходящий порой до 160 квадратных метров. Также в сталинских квартирах есть варианты, где несколько ванных и туалетов.

 

Квартира в «сталинке» на ул. 8 Марта, 130

 

– Каковы основные плюсы «сталинок» в дополнение к уже сказанному?

 

– Месторасположение: во многих городах «сталинки» до сих пор остаются самым удобным жильём с точки зрения локации, так как стоят в центре.

Архитектура: сталинские дома, образующие магистральные улицы, формируют «открыточные» виды городов, многие из них признаны памятниками архитектуры.

Запас прочности: сталинки довоенного времени строились с запасом прочности 125–130 лет (их срок службы истекает примерно в 2050–2070 гг.), в послевоенное время технологии позволили увеличить срок службы до 150 лет: получается, что нормативное время сноса таких домов относится уже к 2095–2105 годам.

Номенклатурные дома могут эксплуатироваться минимум до 2200 года.

Высокие потолки: иногда потолки позволяют сделать второй уровень или антресоль и расширить функционал комнаты, одновременно добавив ей оригинальности. Но и стандартная для «сталинок» высота потолка в 3–3,2 метра повышает привлекательность квартиры и с точки зрения эргономики пространства, и с точки зрения дизайна.

Внушительный метраж, нестандартные планировки: квартиры в «сталинках» больше и интереснее с точки зрения планировок. Здесь практически не встречается проходных комнат. В сталинских домах встречаются четырёх- и пятикомнатные квартиры с несколькими санузлами. Кроме того, технически в «сталинках» возможна перепланировка — разумеется, если дом не признан историческим наследием.

Толстые стены: это гарантия хорошей звуко- и теплоизоляции. Также за счёт толстых стен вы получаете широкие (до 50–60 см) подоконники: их удобно использовать как дополнительные функциональные зоны в кабинете или на кухне.

Большие окна: высота окон в «сталинках» — порядка 1,6–1,8 метра, ширина — от 1 метра и более. В таких квартирах много света (особенно если есть эркеры). А ещё в «сталинках» часто больше одного окна в комнате, и окна к тому же выходят на разные стороны: так, в трёхкомнатных квартирах ряда типовых «сталинок» 1950–1958 гг. постройки шесть окон, выходящих на три стороны, и в двух комнатах – по два окна.

Камерность: в «сталинке» обычно от 3 до 5 этажей, а на лестничной площадке расположено не больше трёх–четырёх квартир (иногда всего две). Здесь вы будете знать всех соседей. Зелёные большие дворы, красивый вид из окна: при строительстве «сталинок» закладывались дополнительные парки между группами из 5–10 домов и большие детские площадки. В таких районах нет ощущения «каменных джунглей» и дома не стоят «окно-в-окно».

Многоскатная крыша: она долговечнее, чем плоская.

Большие ванные: можно поставить и ванну, и душ, или, например, оборудовать прачечную.

Квартиры в «сталинках» хороши тем, что они просторные, хорошо освещаются, а высокие потолки формируют совершенно другое, нетиповое пространство.

У «сталинок» часто встречается оригинальная архитектура и интересные планировки. Здесь больше возможностей для дизайна, и такая квартира будет смотреться выигрышно даже при самых простых декоративных решениях.

 

Квартира в «сталинке» на ул. 8 Марта, 130

 

– Однако эти квартиры, как правило, требуют дополнительных вложений. Насколько эти вложения оправданны?

 

– С одной стороны, вложения действительно могут быть. А с другой – вполне можно взять уже готовый вариант, как в нашем случае с квартирой  на улице 8 Марта.

У покупателя всегда есть выбор: взять уже готовое решение, если оно его устраивает, или финансировать свой собственный проект по своему вкусу, если есть такое желание и возможности.

Ситуация со «сталинками» интересна вот еще с какой точки зрения. Мы уже делали сравнение с роскошными автомобилями. Когда в «золотой век» автомобильного шика великолепных образцов автомобильного искусства приходилось не более десятка-двух на весь Лондон или Париж, когда самые дорогие машины действительно были скорее роскошью, чем средством передвижения, это была одна ситуация.

А когда в нынешней технологической гонке многие считают правильным менять автомобиль каждые два-три года – это, согласитесь, тоже издержки и дополнительные вложения. Так и с недвижимостью.

Многие элитные квартиры или загородные дома, построенные либо купленные в конце минувшего века, тогда казались своего рода вершиной. Сейчас – уже таковыми не являются в восприятии даже самых отъявленных оптимистов.

Можно сейчас купить жилье в самой крутой новостройке, но через 5-10 лет степень «крутости» новостроек может сильно поменяться. И что: менять квартиры как перчатки?

А хорошая «сталинка» – как Эрмитаж или Версаль. Она в этом плане – вне времени. Создал свою, комфортную для себя любимого среду – и живи долго и счастливо. Не оглядываясь на моду, на тренды, на достаточно быстрое моральное, а зачастую и физическое старение современного объекта недвижимости.

 

Квартира в «сталинке» на ул. 8 Марта, 130

 

– Если уж затронули тему Эрмитажа и Версаля. Любое настоящее произведение искусства, особенно очень дорогое и ценное, требует тщательной профессиональной экспертизы.  «Антикварная квартира» – тоже?

 

– Разумеется. Учитывая рыночную стоимость подобного рода объектов и потенциал её грядущей динамики, здесь вряд ли оправдан дилетантский подход.  В любом случае – более целесообразно проконсультироваться со специалистом.

У многих могут возникнуть самые разные вопросы относительно не только «сталинок», но и рынка премиум-недвижимости в целом. В рамках нашего спецпроекта на страницах международного портала BERLOGOS готова на них ответить.

Вопросы можно задавать по электронному адресу: shafieva@orientir.pro

Или по телефону: +7 922 617 69 09.

 

– Спасибо за содержательную беседу, Ольга! В современном рынке недвижимости объективно важно держаться профессиональных ориентиров.

Пусть наш совместный проект поможет в этом всем заинтересованным жителям и гостям Екатеринбурга!



Комментарии

Оставить комментарий:

Оставить комментарий могут только зарегистрированные пользователи.

Другие интервью

© 2010—2024 Berlogos.ru. Все права защищены Правовая информация Яндекс.Метрика design Создание сайта